Quello che un Amministratore

può chiedere ai Condomini

per AMMINISTRARE BENE

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E' bene sapere che l'Amministratore potrà trattare soltanto le informazioni personali pertinenti e non eccedenti le finalità di gestione e amministrazione delle parti comuni (e quelle richieste espressamente dalla legge es. registro anagrafe condominiale).

Per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali, l’amministratore deve conservare la documentazione, sia cartacea, sia in formato elettronico al riparo da intrusioni indebite, predisponendo adeguate misure di sicurezza a protezione dei dati.

REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE.

Questo registro deve contenere:

- le generalità (date di nascita, luogo di nascita, residenza, domicilio, codice fiscale) di tutti i proprietari di ogni unità immobiliare e di ogni diritto reale sulle medesime unità immobiliari (es. usufruttuo).

Inoltre, il medesimo registro deve contenere anche i dati dei titolari di diritti reali di godimento (inquilini, ma anche comodatari).

Non tutti sanno che la Legge 27.12.2013 n. 147 art. 1 comma 49 e 50 (c.d. Legge di stabilità) ha autorizzato i Comuni ad accedere ai registri ex art. 1130 comma 7 c.c. per verificare gli affitti a “nero” i proprietari devono anche indicare i locatari degli immobili.

Il registro anagrafe condominiale deve anche contenere:

- i dati catastali di ciascuna unità immobiliare

solo i dati strettamente necessari per l’identificazione dell’unità immobiliare, come ad esempio, foglio, partita, particella, sub.,

- ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza

NOTA BENE: dopo la modifica dell’art. 1130 com1 n.7 effettuata dal DL 23.12.203 n.145 conv.in Legge 21.02.2014 n. 9, le informazioni relative alle condizioni di sicurezza riguardano solo i beni comuni ex art. 1117 c.c.,

In merito a quest'ultimo punto, ci permettiamo di inserire una considerazione del tutto personale che però riteniamo abbia un fondamento molto importante.

La raccolta dei certificati di conformità degli impianti elettrici, degli impianti idraulici e apparecchiature a gas combustibile da parte dell'Amministratore era già sicuramente un adempimento mal visto dalla generalità dei Condomini i quali vedevano tale richiesta solamente come un obbligo a dover spendere denaro per ottenere certificazioni di impianto a norma (di cui spesso non erano in possesso) e, altrettanto spesso, come obbligo a dover spendere denaro per l'adeguamento alle normative dei propri impianti.

Non dimentichiamo che, in Italia, sono moltissimi gli appartamenti in condominio (ma anche abitazioni singole) che non hanno impianti a norma e, conseguentemente, i proprietari non sono in grado di fornire i certificati di conformità.

Ora non si capisce perché l'Amministratore sia obbligato ad aver il certificato di conformità degli impianti elettrici delle parti comuni quando magari la maggioranza degli appartamenti ha quadri elettrici vecchi senza differenziali salvavita e messa a terra.

La questione ha risvolti importanti anche in ambito assicurativo.

Quali sono le responsabilità del Condomino con impianti non a norma in caso di danni importanti ad altri appartamenti e/o a parti comuni del condominio causati dagli impianti stessi (esempio incendio causato da corto circuito o esplosione di bombole GPL)?

Ritengo pertanto che l'Amministratore, pur dovendosi adeguare forzatamente al Decreto Legge n° 145, debba comunque invitare e convincere i Condomini ad operare per la messa a norma degli impianti delle loro abitazioni rendendoli coscienti dei rischi ai quali potrebbero altrimenti sottoporre le abitazioni del condominio e le persone che vi risiedono.

Una considerazione particolare va fatta per:

- il numero di telefono fisso o di cellulare e indirizzo di posta elettronica

Essi possono essere utilizzati se sono già indicati in elenchi pubblici e l'interessato abbia fornito il proprio consenso.

Questo significa che tutti gli amministratori non devono richiedere tali dati al fine di redigere il registro dell’anagrafe condominiale.

I Condomini devono rispettare il regolamento condominiale.

I Condomini devono rispettare le scadenze nel versare le rate condominiali richieste dall'Amministratore.

Infatti esiste l’obbligo di riscossione degli oneri condominiali a carico dell’amministratore.

Gli oneri condominiali (e gli altri crediti) non pagati devono essere recuperati dall'amministratore di condominio entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio (ex art. 1129 c.c.).

Solo l'assemblea può esonerare l'amministratore da quest'obbligo, ed è esclusa la possibilità di stipulare piani di rientro con i morosi "finanziati" (coperti) con fondi cassa a carico degli altri proprietari non morosi.